綾野法律事務所

１．賃料を滞納した賃借人に対しとるべき対応

当事務所では、賃料の滞納事案では賃貸借契約の解除が認められる状態になり次第、早急に契約を解除して物件の明渡を求めることをお勧めしています。なぜならば、賃料は賃借人にとって毎月発生することが明らかな固定経費であるため、賃料を支払えなくなっている賃借人は経済状態が相当悪化している可能性が高く、短期間のうちに滞納状態を解消できる可能性は低いという推測が成り立つからです。

賃借人の中には、賃料を滞納した翌月に少し多めの賃料を支払うなど、滞納状態を解消する姿勢を見せられる方もおられます。このような賃借人に対しては、「もう少し様子を見れば、滞納した賃料を支払ってくれるかもしれない」という期待を抱いてしまいがちですが、長期で数字を整理すると徐々に滞納額が増えているという事案が多いように感じます。

賃料の滞納事案では、一種の損切り的発想を持つことと迅速な対応をすることが重要です。ひとつの目安として、建物の賃貸借で3か月分以上の賃料を滞納されているオーナー様は弁護士に相談をされた方がよいといえます。

２．賃借人に対する明渡請求の流れ

賃料の滞納を理由とする明渡請求事件は、以下のような流れで進行します。

1. 契約解除の内容証明郵便の発送
   賃借人に対する明渡請求事件は賃貸借契約を解除することから始まります。
   賃貸借契約の解除は口頭でも行うことができますが、通常は証拠を残す趣旨で内容証明郵便を発送します。この内容証明郵便には、賃料を支払うよう催告することと催告期間内に賃料の支払がない場合契約を解除することを記載する必要があります（民法第541条）。
   内容証明郵便を受け取ったにもかかわらず賃借人が催告期間内に賃料を支払わない場合、法律上は契約解除の効果が発生しますが、日本では自力救済が禁止されているためこの時点では強制的に賃借人を立ち退かせることはできません。
2. 明渡を求める訴訟の提起→判決
   賃貸借契約を解除したにもかかわらず賃借人が物件を明け渡さない場合、民事訴訟を提起して不動産の明渡を命ずる判決を取得することとなります。
   訴訟を提起してから判決が出るまでの期間は賃借人の対応次第で大きく異なりますが、最速でも訴状の提出から判決まで約2カ月程度はかかります。
3. 強制執行の申立→明渡し
   不動産の明渡を命ずる判決が確定すると、裁判所に対し強制執行の申立をすることができるようになります。強制執行の申立を行うと、最終的には裁判所の執行官が賃借人を建物から強制的に立ち退かせてくれます。 以下では、参考までに建物明渡の強制執行の流れを紹介します。
   ⅰ　強制執行の申立に必要な書類の取得手続
   ⅱ　強制執行の申立
   ⅲ　明渡しの催告
   ⅳ　明渡しの断行

３．賃料の滞納を理由とする明渡請求事件の
弁護士費用

【建物の明渡請求】

着手金	交渉10万円 訴訟提起10万円を追加 強制執行0円
報酬金	建物の明渡が完了した場合20万円
※別途消費税がかかります

【賃料の請求】（建物の明渡請求と同時に請求する場合）

着手金	0円
報酬金	回収した賃料の20％
※別途消費税がかかります

【土地の明渡請求】

着手金	交渉15万円 訴訟提起15万円を追加 強制執行0円
報酬金	土地の明渡が完了した場合30万円
※別途消費税がかかります

【賃料の請求】（土地の明渡請求と同時に請求する場合）

着手金	0円
報酬金	回収した賃料の20％
※別途消費税がかかります