綾野法律事務所

借地借家トラブル

1.賃料の滞納以外を理由とする明渡請求

賃料の滞納がないにもかかわらず明渡を請求することができる場面としては、以下のような場合があります。

  1. 用法遵守義務違反などを理由とする契約解除
    不動産の利用方法が契約内容に違反している場合、契約を解除して不動産の明渡を求めることができます。具体例としては、無断増改築・使用目的違反(マリンスポーツ店をクラブに変更する等)・禁止されているペットの飼育などが挙げられます。
  2. 無断転貸・無断譲渡を理由とする契約解除
    民法第612条1項は、「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」と定めており、賃借人がこの規定に違反したときは、賃貸人は契約を解除して不動産の明渡を求めることができます(民法第612条2項)。
    ただし、最高裁は、無断転貸・無断譲渡が賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情が認められる場合、解除を認めていませんので(最判昭和28.9.25等)、事案によっては解除が認められない場合もあります。
  3. 契約の更新拒絶又は解約の申入れ
    借地借家法第6条(又は第28条)の「正当事由」が認められる場合、賃貸人は契約の更新拒絶(又は解約の申入れ)を行うことによって賃貸借契約を終了させることができます。賃貸借契約に期間の定めがある場合に行うのが更新拒絶で、期間の定めがない場合に行うのが解約の申入れです。

2.賃料の増減額請求

契約時に合意した賃料額は、経済事情の変動などの事情によって不相当に低額又は高額となることがあります。そのため、借地借家法は、賃貸借契約の当事者に対し、賃料の増額(減額)を請求する権利を認めています(土地につき借地借家法第11条、建物につき同第32条)。

賃料の増額(減額)請求は形成権であるため、理屈の上では増額(減額)の意思表示が相手方に到達した時点で増額(減額)の効力が発生します。

もっとも、増額請求を受けた賃借人は、賃貸人に言われるがままの賃料を支払わなければならないというわけではなく、増額を正当とする裁判が確定するまでは相当と認める額の賃料を支払えば足ります(借地借家法第11条2項、第32条2項)。ただし、賃借人が支払った賃料よりも裁判所が認めた賃料の方が高額な場合、賃借人はその差額に年1割の利息をつけて賃貸人に支払う必要があります(借地借家法第11条2項(第32条2項))。

一方、減額請求を受けた賃貸人も、減額を正当とする裁判が確定するまでは相当と認める額の賃料を請求することができますが(借地借家法第11条3項、第32条3項)、既に支払いを受けた賃料よりも裁判所が認めた賃料の方が低額な場合、賃貸人はその差額に年1割の利息をつけて賃借人に返す必要があります(借地借家法第11条3項、第32条3項)。

賃料の増額(減額)請求事件は、通常、以下の流れで進行します。

①賃料の増額(減額)請求の意思表示(内容証明郵便の発送・到達)
②相手方との交渉
③調停の申立(調停前置、民事調停法第24条の2)
④訴訟の提起

3.借地非訟手続

<借地非訟手続とは>

借地に関する争訟事件のうち後述する内容のものに関しては、例えば借地権者の申立を認める一方で金銭の支払を命じるという形で地主及び借地権者の双方の利害調整を図る手続があります。これらの手続の総称を借地非訟手続といいます。

<借地非訟手続の種類>

(1)借地条件の変更の申立(法第17条1項)

借地契約で建物の種類・構造・規模・用途が制限されている場合、借地人は、地主との協議で借地条件の変更を行わなければこれらの制限と異なる建物を建てられないのが原則です。
借地条件の変更の申立の制度(借地借家法第17条1項)は、上記の協議がまとまらない場合に、裁判所が借地条件を変更することによって契約内容と異なる建物の建築を可能ならしめる制度です。

(2)増改築の許可の申立(法第17条2項)

借地契約で建物の増改築が制限されている場合、借地人は、地主の同意を得た上で建物の増改築をしなければならないのが原則です。
増改築の許可の申立の制度(借地借家法第17条2項)は、上記の同意が得られない場合に、裁判所が増改築を許可することによって建物の増改築を可能ならしめる制度です。

(3)借地権の譲渡の許可の申立(法第19条1項)

借地人が借地上の建物を譲渡する場合、建物とともに借地権も譲渡の対象となります。従って、借地上の建物を譲渡するためには、借地権の譲渡について予め地主の承諾を得る必要があるのが原則です(民法第612条1項)。
借地権の譲渡の許可の申立の制度(借地借家法第19条1項)は、上記の承諾が得られない場合に、裁判所が地主の承諾に代わる許可をすることによって借地上の建物の譲渡を可能ならしめる制度です。

(4)建物競売の場合における借地権の譲渡の許可の申立(法第20条1項)

借地上の建物を競売によって取得した場合、建物とともに借地権も譲り受けることとなりますので、借地権の譲り受けについて予め地主の承諾を得る必要があるのが原則です(民法第612条1項)。
建物競売等の場合における借地権の譲渡の許可の申立ての制度(借地借家法第20条1項)は、借地上の建物を競売で取得した人が上記の承諾を得られない場合に、裁判所が地主の承諾に代わる許可をするという制度です。

(5)建物及び借地権の譲受の申立(法第19条3項、20条2項)

上記(3)(4)の借地権の譲渡の許可の申立をされた地主は、自らが建物及び借地権の譲渡を受ける旨を裁判所に申し立てることにより、建物及び借地権を優先的に買い受けることができます(借地借家法第19条3項、20条2項)。

(6)借地契約の更新後の建物の再築の許可の申立

この制度は、借地借家法が施行された平成4年以降の賃貸借契約に適用される制度で、なおかつ、契約の更新後(契約時から最低でも30年後(借地借家法第3条))に関するものであるため、説明は割愛いたします。

4.借地借家トラブルの弁護士費用

賃料の滞納以外を理由とする明渡請求

【建物の明渡請求】

着手金 30万円(原則)
報酬金 30万円(原則)
※別途消費税がかかります

【土地の明渡請求】

着手金 40万円(原則)
報酬金 40万円(原則)
※別途消費税がかかります

賃料の増額(減額)請求

着手金 交渉+調停20万円
訴訟提起10万円を追加
報酬金 賃料の増額額(減額額)の1年分
※別途消費税がかかります

借地非訟

着手金 20万円~50万円(事件の種類・借地権の価格により決まります)
報酬金 原則として着手金と同額
※別途消費税がかかります
☎︎ 06(6415)7735
<受付>平日 9:30~22:00

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